Недвижимость

Чек-лист как понять, что нужно выбрать — новостройку, или «вторичку» и принять правильное решение!

Раньше я считал, что выбор очевиден, что купить — новостройку, или «вторичку», тут не должно было быть вопросов, но в жизни все мы принимаем решения исходя из своей ситуации. Учитываю также новое в 214 ФЗ изменение по проведению сделок с использованием эскроу-счетов.

Читайте также «5 фактов про эскроу счета простыми словами»

Чтобы было просто и наглядно я решил составить для вас простой чек-лист который даст наглядно понять что выбрать конкретно в вашей ситуации. Подойдет всем, и тем кто уже решил с выбором (подтвердит правильное решение, или нет) и тем кто в начале пути даст понять, что купить новостройку, или вторичку.

Когда ко мне обращаются за консультацией с вопросом друзья, или знакомые «Олег, ты же в недвижке работаешь, что по твоему лучше купить новостройку, или вторичку?» всегда начинаю их расспрашивать и отвечая они уже сами приходят к своему решению.

Есть ещё клиенты, у которых всё «горит», кому-то срочно нужно обменяться, или переехать от родителей, но и им перед началом подбора квартиры я задаю эти вопросы.

Чек-лист для сравнения что лучше купить вторичку, или новостройку?

Читайте также «5 причин не покупать квартиру у застройщика напрямую«

При покупке квартиры выберите что для вас важно. Поставьте «да/нет», что озанчает важно/неважно, оценив каждый из пунктов перечисленных ниже.

1. вы будете первым кто будет проживать в квартире, не смотря на то, что вы возможно второй собственник?
2. дом должен быть построен по современным нормам, технологиям, с зонами комфорта (КОТ)?
3. в доме должны быть новое современное оборудование, лифт, трубы, коммуникации?
4. рядом с домом есть уже введенные в эксплуатацию детские сады, школы, магазины?
5. вам нужно переехать в квартиру в течение месяца?
6. вы уже можете пообщаться с соседями по лестничной площадке?
7. вид из окна, такой же, какой и был при первом просмотре квартиры?
8. инфраструктура района развита, налажена работа транспорта?
9. фактор по которому вы приняли решение приобрести именно тут квартиру учтён (например — рядом живут родители)?

Ответы на эти вопросы могут быть не только «да/нет», но и по шкале от 1 до10. В случае когда большинство ответов положительные то рекомендую начинать с новостроек.

А что вы думаете по этому поводу?

??????????????
? Я уверен, у вас получится продать и купить квартиру самостоятельно без риелтора и сложностей в сделке?Пишите в комментариях, что вы об этом думаете! Вопросы приветствуются ☝
? Олег Черников — содействую хорошим людям, кому пора покупать и продавать недвижимость ? 8 (903) 257-5226 ☎

Эскроу-счета всё, что нужно знать покупателю чтобы правильно купить квартиру в новостройке и провести сделку

С 1 июля 2019 года новая схема расчетов между покупателями квартир в новостройках станет обязательной и будет осуществляться только через счета-эскроу в банках которые на это уполномочены. Подробнее ниже в 5ти фактах простыми словами.

№1 Некоторым застройщикам по прежнему можно будет реализовать квартиры в новостройках по старым правилам

Об этом подписал постановление Председатель Правительства РФ Дмитрий Медведев. Постановление от 22 апреля 2019 года No480 (ссылка на сайт Правительства РФ http://government.ru/docs/36456/). Документ не большой, но если кратко и простыми словами то, для того чтобы продавать новостройки без эскроу счетов застройщик обязан:

1. Готовность строительства должна быть не менее 30%
2. Продать квартир по ДДУ не более 10%
3. КОТ не мене 15% готовности объекта (КОТ — комплексное освоение (развитие) территории)

На этих льготных условиях для застройщиков действуют еще старые правила, но есть и компании которые зарекомендовали себя как надёжный застройщик, это ПИК и ЛСР, доля готовности их объектов от 6%.

5 причин не покупать квартиру у застройщика напрямую!

№2 Рост цен в новостройках будет продолжаться и в 2019 году

Летом 1 июля 2019 г. все застройщики уже перейдут на обязательное использование счетов эскроу и купить квартиру в новостройке можно будет только по договору счета эскроу (согласно 214-ФЗ Статья 15.4. Особенности привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства в случае размещения таких средств на счетах эскроу ссылка на Консультант Плюс http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038/57da6efc7ca337d428cf526d01e70925ce5bdcb0/), это ещё даст рост цен на и так уже подорожавшую недвижимость, но это будет не так сильно, поскольку рынок начал отыгрывать рост цен еще год назад.

Рост цен напрямую зависит оттого откуда застройщик будет будет брать деньги на финансирование стройки. Застройщики перейдут на проектное финансирование от банков, а это увеличит процент в стоимости квадратного метра, ведь теперь застройщики будут строиться на кредитные деньги.

№3 Кратко, что всё это значит для простого покупателя недвижимости и что нужно знать про эскроу-счета?

Данный механизм создан для оплаты квартир в новостройках не напрямую застройщикам, а банку агенту эскроу , на счету которого будут лежать заблокированные деньги дольщика пока не закончится строительство и застройщик не зарегистрирует права собственности.

В первую очередь договор счета эскроу создан для защиты потребителя и открывается только на имя дольщика в банке агенте, для расчетов с застройщиком по ДДУ. Это значит что исключается случай когда застройщик «строил строил» и не достроил, а дольщик остался без денег, в данном случае вся денежная сумма возвращается дольщику.

5 шагов, что сделать до продажи квартиры и продать

№4 Какие преимущества договоров счета эскроу и риски?

• на них действует система страхования вкладов, даже если у банка отзовут лицензию, покупатель недвижимости сможет вернуть свои деньги (действует для сумм до 10 000 000 рублей);
• на него не распространяется блокировка и арест в случае взыскания с покупателя и его банкротства
• деньги лежат на счету и никто не может их использовать;
• покупатель гарантировано получает квартиру, поскольку это обязывает застройщика исполнить обязательства;
• действует уступка прав как и с ДДУ;
• возможно поэтапное пополнение счта, если это предусмотрено договором;
• без комиссий для покупателя, связанные с открытием и ведением счета (согласно 214-ФЗ Статья 15.5. Особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве ссылка на Консультант Плюс http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038/7e20edcc51ba599c70fb328204e3ac1226e7d912/ )

№5 Защита дольщиков обеспечена

Поскольку банки будут выдавать кредиты на новостройки, им будет не выгодно держать на балансе «недострои», они будут следить за каждым этапом строительства, вот пока тут не совсем понятно как, ведь у банков нет квалифицированных отделов по девелопменту.

Но уже появление механизма покупки недвижимости с использованием эскроу-счетов обезопасит дольщиков от «недостроя» и рисков связанных новостройками. Время обманутых дольщиков уйдёт в прошлое, вот только один вопрос не даёт покоя, почему эскроу счета не ввели раньше? Ведь этот метод покупки существует уже давно…

А что вы думаете по этому поводу?

??????????????
? Я уверен, у вас получится продать и купить квартиру самостоятельно без риелтора и сложностей в сделке?Пишите в комментариях, что вы об этом думаете! Вопросы приветствуются ☝
? Олег Черников — содействую хорошим людям, кому пора покупать и продавать недвижимость ? 8 (903) 257-5226 ☎

Написать эту статью мне помогла история моего друга, сотрудника Сбербанка из филиала на ул. Кастанаевской г.Москва. Я поставил себя на его место и расскажу эту историю от своего лица.

Представим ситуацию: я твердо решил продать свою квартиру – мне нужна новая, причем больше той которая есть сейчас. Сделал тридцать фото с выгодных ракурсов, написал продающее объявление, выложил их на сайты по продаже недвижимости и перешел в режим ожидания звонков.

Ну действительно, осталось только подождать покупателя, разве может кто-то не заинтересоваться именно моим предложением? Вон у меня квартирка-то какая, загляденье: и место супер, рядом три станции метро, парк, пруд, детские площадки, ТЦ – в общем, всё, что нужно.

Поступает первый звонок от потенциального покупателя. Затем показ. И тут вдруг на показе при вопросе о документах я осознаю, что документы у меня не готовы, да и какие точно потребуются, не знаю.

Почему-то не думал об этом — на работе как всегда аврал, дома дети, уроки, школа, автомобиль еще нужно отвезти в сервис, в общем как обычно текучка. А еще времени на показ жилья совершенно нет сейчас. И я вынужден взять тайм аут, чтобы подготовиться, хотя, возможно, сделка была так близко.

Или другой вариант: я спешно оформляю все бумаги и продаю имущество, однако куда податься с вырученной суммой, я не представляю. И мы скитаемся от одних родственников к другим с чемоданами. Но с детьми это не мой случай. Их же нужно выписать на жилплощадь не меньшую по м2.

На самом деле все можно сделать куда легче. Чтобы сделка купли-продажи прошла как по маслу, нужно всего лишь уделить некоторое время на подготовку и придерживаться несложной схемы продажи квартиры.

5 причин не покупать квартиру у застройщика напрямую!

1) Как не прогадать с ценой, или что повысит стоимость квартиры?

Местоположение действительно важно, оно играет чуть ли не первостепенную роль при назначении цены. Но, назначая стоимость, важно помнить не только о внешнем окружении, но и о ряде других факторов. Что еще влияет на цену?

· Площадь. Чтобы сориентироваться, узнайте среднюю цену за квадратный метр в вашем районе.

· Инфраструктура. Детские сады, школы, больницы, торговые центры – если все это в шаговой доступности, то продать жилье можно гораздо дороже.

· Вид дома и год постройки. Новостройки и сталинки с высокими потолками ценятся больше пяти этажных панелек, что естественно.

· Ремонт. Современная отделка может выгодно отразиться на сделке, ведь в красивую обустроенную квартиру можно въехать сразу.

· Правильный хоум-стейджинг. Профессиональный подход сделать квартиру привлекательной для потенциальных клиентов всеми законными методами. Тут существует большое количество техник и примеров, которые эффективно улучшают квартиру, тем самым помогая продать ее быстрее и дороже. Об этом напишу отдельно.

2) Сделка сорвется, если вы не соберете эти документы

Очень важно решить все вопросы юридического характера до выставления недвижимости на продажу, иначе об успешном исходе сделки и речи быть не может. О чем нужно не забыть?

1) Самое основное – паспорта всех собственников. Если кто-то из них младше 18 лет – то потребуется свидетельство о рождении или паспорт собственника и одного из родителей, а также разрешение органов опеки и попечительства.

2) Договор купли-продажи квартиры, причем обязательно нотариально заверенный! Если имущество унаследовано – подтверждение наследования.

3) Если квартира была приобретена в браке, приготовить свидетельство о браке и соглашение супруга на продажу имущества, также заверенное нотариусом. Если супруги уже разведены – придется подготовить свидетельство о разводе.

4) Если вы выплачивали ипотеку, снять обременение. Для проведения этой операции требуется заказать закладную. На это стоит отвести около 14 дней (в зависимости от банка).

5) Принять решение насчет возможной перепланировки. Если вы готовы согласовать ее, шансов на рынке в разы больше (без согласованной перепланировки придется готовиться к большому торгу).

6) В случае оплаты части стоимости материнским капиталом, сразу определить доли детей.

3) Семья против продажи квартиры! Что делать?

Одно дело, когда квартира принадлежит только мне. В таком случае я волен делать с ней все, что пожелаю. Но если есть семья, то придется посоветоваться с родными, получить согласие остальных собственников. Как поступить, если возникают споры?

· Уладить все неурядицы до начала активных действий по продаже.

· Обсудить детали и принять решение с учетом всех пожеланий: насчет минимальной и ожидаемой цены, времени показов, юриста, или риелтора, покупки новой квартиры, и т.д. Тут как в поговорке: одна голова хорошо, а две — лучше!

· Если кто-то из прописанных в квартире не согласен выехать, то, возможно, от продажи временно стоит отказаться.

Разрешите конфликт мирно – сохранить доверительные отношения в семье важнее.

Расслабиться не получится — очереди ждут

Непременно нужно проработать ситуацию продажи во всех деталях от принятия звонков до расчётов с покупателем, представить себе, как все будет происходить. Ответить себе честно: найду ли я возможность собирать различные справки, учитывая часы работы МФЦ и очереди? Если нет, то нужно заранее договориться, отпроситься с работы.

4) Какие справки могут понадобиться?

1) Выписка из домовой книги. Обратите внимание, что существуют обычная и архивная выписки: они различаются тем, что в обычной представлены только те, кто является жильцами на данный момент, а в архивной – те, кто проживал ранее или был выписан на некоторый срок. Выдается собственнику в паспортном столе.

2) Справка, подтверждающая выплаты коммунальных платежей. Важно подтвердить, что вы не оставите покупателю сюрприза в виде кругленькой суммы за свет, воду и газ. Делается в МФЦ.

3) Справки, подтверждающие отсутствие долгов за домофон, интернет и т.п. Они оформляются в офисах компаний, предоставляющих услуги.

4) Технический паспорт – документ, в котором указан план квартиры и обозначены перепланировки. Он потребуется, чтобы подтвердить отсутствие незаконных изменений в устройстве квартиры.

Распланируйте свое время так, чтобы также оставить часы для показа вашего райского уголка. И придётся забыть про досуг и отпуск – лучше успешно завершить начатое, а потом отдохнуть спокойно.

5) Покупатели просят выехать. Куда податься?

Вполне возможно, что покупатели найдутся на следующий же день после появления моего предложения на просторах интернета. Буду ли я готов освободить жилье так скоро?

Подбирать альтернативный вариант тоже нужно сразу, после того, как уже выставил свою квартиру на продажу. Будь то «вторичка», или новостройка.

Стучаться к друзьям со всеми пожитками не всегда удобно, родственники тоже могут быть не рады тому, что я внезапно решил их навестить, да и прописать детей не каждый согласится.

Вариант снять на пару месяцев квартиру в этом же районе и искать свой вариант подходит холостяку, но в моем случае — с семьей и детьми — это не подходит.

Чтобы не стать заложником обстоятельств, готовьте варианты нового места жительства заранее.

К продаже готовы — выходим на сайты недвижимости

Итак, все подготовительные этапы пройдены. Ну что, можно? Можно! Только после такой тщательной подготовки вы готовы к активным действиям. Выкладывайте свою чудо-квартиру на сайты недвижимости и смело отвечайте на звонки!

??????????????
? Я уверен, у вас получится продать и купить квартиру самостоятельно без риелтора и сложностей в сделке?Пишите в комментариях, что вы об этом думаете! Вопросы приветствуются ☝
? Олег Черников — содействую хорошим людям, кому пора покупать и продавать недвижимость ? 8 (903) 257-5226 ☎

Когда покупать квартиру в новостройке у застройщика не выгодно?

Кратко о том почему покупать у застройщика не всегда выгодно и что будет если покупать новостройку через агентство недвижимости?

Сразу крупно напишу РИЕЛТОР НЕ БЕРЁТ ДЕНЬГИ ЗА ПОДБОР НОВОСТРОЕК!!! Не берёт деньги за брокер тур по новостройкам! Не берёт совсем, ни копейки. Если вы покупаете квартиру в новостройке через риелтора то оплата услуг исключается. Это важно знать.

Теперь аргументы, по которым стоит покупать квартиру в новостройке с риелтором

1) Риелтор правильно и бесплатно подберет максимальное количество квартир от нескольких проверенных застройщиков под Вас и покажет их Вам все. Застройщик Вам предложит только свой объект (Вам никто не будет предлагать объекты конкурентов).

2) Риелтор правильно и бесплатно подберет несколько банков партнеров которые дают ипотеку с преференциями для клиентов риелтора. У застройщика ипотека только от банка партнёра (условия не всегда выгодные для покупателя, не все застройщики работают с маткапиталом, сертификатами).

3) Риелтор объективно расскажет про тот, или иной ЖК. Самостоятельно тоже можно все изучить и быть готовым к тому, что, если не понравились условия у одного застройщика будьте готовы к изучению рынка недвижимости и самостоятельно посетить десяток офисов.

4) Возможность купить квартиру в новостройке по переуступке. У агентства недвижимости есть своя база предложений готовых квартир в новостройках, что позволит приобрести квартиру и не ждать окончания строительства.

5) Купить квартиру в новостройке дешевле чем у застройщика! Также реально! При продаже своей квартиры и покупке в новостройке через риелтора можно получить хороший дисконт от агентства!

Как видите, совсем не сложно купить квартиру в новостройке с помощью риелтора, цена на квартиру будет такой же, как у застройщика, или даже дешевле! Только Вы получите ВЫГОДЫ и КВАРТИРУ! Если есть знакомый риелтор спросите его — как купить квартиру в новостройке выгодно?